Door Petra Dijkstra
De meeste Orcanen zullen inmiddels al wel gehoord hebben dat er verbouwplannen zijn voor De Driewerf. Wat deze plannen inhouden, hoe ze betaald zullen worden en wat dit alles voor jou als lid gaat betekenen, wordt in dit artikel uitgelegd.
Het brein achter de plannen
Voordat we dieper in kunnen gaan op de daadwerkelijke plannen, is het goed om te weten wie alles regelt rondom de verbouwing. Het is namelijk zo, dat het gebouw “De Driewerf” gehuurd wordt door een stichting: “Stichting De Driewerf”. Deze stichting wordt bestuurd door vijf mensen: een onafhankelijke voorzitter, een onafhankelijke penningmeester, de voorzitter van Viking, de voorzitter van Triton en onze eigen geliefde voorzitter Bram. De verschillende verenigingen huren hun verenigingsruimtes op hun beurt weer bij deze stichting. De inkomsten van Stichting De Driewerf bestaan dus grotendeels uit de huur van Orca, Triton en Viking. Van deze inkomsten worden onder andere alle servicekosten van het gebouw betaald. Ook wordt er elk jaar door de stichting een bedrag van € 90.000 opzij gezet voor onderhoud aan het gebouw. Omdat de verschillende verenigingen al heel lang (tien jaar!) plannen hebben om te gaan verhuizen of verbouwen, is er gewacht met het uitvoeren van een groot deel van het onderhoud aan het pand. Het gevolg hiervan is dat ons prachtige gebouw inmiddels hard toe is aan een opknapbeurt, maar ook dat Stichting De Driewerf een leuk potje heeft opgebouwd voor een renovatie. Hoog tijd om dat geld te gaan uitgeven dus!
Het unieke aan dit plan
Er zijn de afgelopen tien jaar vele verschillende plannen geweest. Van het bouwen van een woontoren bovenop De Driewerf, tot het verhuizen van de complete vereniging. Om allerlei verschillende redenen zijn deze plannen nooit doorgegaan. Een tijdje was er bij Viking nog het plan om ons te verlaten en alleen te verhuizen, maar deze plannen zijn nu definitief van de baan. Viking heeft afgelopen week op hun ALV besloten om in De Driewerf te blijven.
Nu kun je misschien denken, als er al tien jaar lang plannen níet doorgaan, wie zegt mij dan dat de plannen nu wel zullen worden uitgevoerd? Het unieke aan het plan zoals het er nu ligt, is dat we niet afhankelijk zijn van een externe partij en dat dat de financiële crisis de uitvoering van een verbouwing nu niet onmogelijk maakt. Ook zijn alle drie de verenigingen erbij betrokken. Verder zijn we inmiddels op zo’n punt aangekomen, dat we niet langer meer kunnen wachten met de hoognodige onderhoudsbeurt van De Driewerf.
De plannen
Misschien heb je de eerste schetsen al langs zien komen op de site of op Facebook. Er is inmiddels een architect bezig met het aanpassen van de tekeningen. Deze nieuwe tekeningen zijn in te zien bij de komende inspraakavond over de verbouwing (8 maart). Dan is het ook mogelijk hier inspraak op te hebben. Hieronder vast een kort overzicht van de belangrijkste zaken:
- De kleedkamers blijven we delen met Triton, maar worden (een stuk) groter;
- Er komt meer ruimte voor commissies;
- Het krachthonk wordt aanzienlijk groter;
- De kantine blijft even groot, maar wordt beter geïsoleerd;
- De keuken blijft ook even groot, maar deze wordt een stuk efficiënter in te delen. Dit omdat er ergens anders een voorraadkast komt, zodat in de keuken echt alleen gekookt hoeft te worden;
- Aan de loods zal niets veranderen.
Al deze extra ruimte wordt gewonnen door een heleboel lege dakruimte op te vullen. Vooral bij Viking bevindt zich een enorm stuk leeg dak, dat we mooi helemaal kunnen volbouwen. Behalve dat we een heleboel extra ruimte winnen, zal bij de verbouwing het hele gebouw ook beter geïsoleerd worden (volgens Bram hebben we nu “de slechtst geïsoleerde gevel van heel Utrecht”). Hierdoor wordt er een boel geld bespaard op verwarmingskosten, maar is er ook minder sprake van geluidsoverlast. Dat heeft als enorme voordeel dat we de muziek weer keihard door de boxen kunnen laten knallen.
De financiering
Zoals al eerder gezegd, heeft Stichting De Driewerf de afgelopen jaren een behoorlijk bedrag apart gezet wat nu gebruikt kan worden voor de verbouwing. Dit gaat om een bedrag van € 689.304. Best een leuk bedrag, maar nog lang niet genoeg geld voor deze enorme verbouwing. Er zal voor het hele project ongeveer € 1,3 miljoen nodig zijn, dus zal er ergens nog zo’n € 800.000 vandaan getoverd moeten worden. Er moet dus een lening worden afgesloten bij een bank. Stichting De Driewerf wil deze lening in 15 jaar weer terugbetalen.
De bank wil echter alleen een lening afsluiten als ze een vorm van garantie hebben dat ze dit geld weer terugkrijgen, ook als Stichting De Driewerf dit uiteindelijk onverhoopt niet meer zou kunnen betalen. Normaal gesproken is deze garantie de waarde van het pand. De bank zou dus normaal gesproken De Driewerf kunnen opeisen en verkopen als de stichting niet netjes zijn schulden afbetaalt. Dat is echter in dit geval niet echt mogelijk, aangezien het bestemmingsplan van De Driewerf een sportvereniging is, dus zou het dan ook weer aan een sportvereniging moeten worden doorverkocht. Maar wie wil er nou een sportvereniging kopen zo’n stuk buiten Utrecht, aan het water en met redelijk weinig ruimte? De bank wil dus geen lening geven, tenzij iemand kan garanderen dat ze toch hun geld terug krijgen, ook als De Driewerf dit niet meer kan betalen. Maar wie kan er garant staan voor zo’n enorm bedrag?
Gelukkig is daar Stichting Waarborgfonds Sport (SWS), een stichting die is opgericht om sportverenigingen in een dergelijke situatie uit de brand te helpen. Zij beloven aan de bank om garant te staan voor de lening van Stichting De Driewerf, zodat de bank acht ton uitleent en wij fijn kunnen gaan verbouwen. Wanneer Stichting De Driewerf niet kan terugbetalen, doet SWS dat. Zij vragen hier slechts een relatief klein bedrag voor terug. De belangrijke voorwaarde voor deze deal is natuurlijk wel, dat alle verenigingen blijven huren bij Stichting De Driewerf (en dus niet bijvoorbeeld naar een ander pand verhuizen). Als de verenigingen stoppen met huur betalen aan Stichting De Driewerf, dalen de inkomsten van Stichting De Driewerf en kan deze natuurlijk sowieso niet zijn schulden afbetalen in de komende 15 jaar. Daarom moeten wij, als verenigingen, beloven aan SWS dat we de komende 15 jaar (als huurder) verantwoordelijk willen blijven voor de lening die Stichting De Driewerf moet aangaan met de bank voor de verbouwing. In feite leggen we ons hiermee vast als huurder van De Driewerf voor 15 jaar. Viking en Triton maken een zelfde afspraak met SWS.
Het aflossen van de lening
Stichting De Driewerf gaat dus een lening aan van acht ton, waar SWS voor garant staat. De rente en aflossing van deze lening gaan samen, vooral in de eerste jaren, ontzettend veel geld kosten. De stichting moet dat geld dus ergens vandaan halen, en het liefst niet uit een hogere huur voor de verenigingen (dan zou de contributie omhoog moeten). Om te voorkomen dat de huur en dus de contributie omhoog gaan, is het doel om met de verbouwing een aantal veranderingen in het gebouw aan te brengen die veel geld gaan besparen. Zo zal er bijvoorbeeld beter geïsoleerd worden. Het doel is dat er 40% op gas en 30% op elektrisch bespaard zal worden. Ook zal de zelfwerkzaamheid van de verenigingen omhoog moeten (bijvoorbeeld zelf een muurtje schilderen, in plaats van een schilder bellen). Kortom: alle plannen die ons in de komende 15 jaar geld gaan besparen worden uitgevoerd.
Het doel om de lening binnen 15 jaar af te betalen, is gesteld omdat het Merwedekanaal steeds slechter bevaarbaar wordt. Zolang Stichting De Driewerf nog schulden aan het aflossen is, moeten alle verenigingen huurder blijven bij deze stichting en dus in De Driewerf blijven. Aangezien de gemeente plannen heeft voor veel bruggen en woningen bij het Merwedekanaal, zal de kwaliteit van het vaarwater echter steeds harder achteruit gaan, en daarom is het verstandig om de mogelijkheid te houden om weg te kunnen uit De Driewerf in de toekomst. Over 15 jaar kan er dus in elk geval opnieuw bekeken worden of er beter verhuisd kan worden. Voor de komende paar jaren is weggaan echter nog niet echt een optie, omdat er simpelweg geen ander roeiwater is in Utrecht.
Inspraak van de leden
Komende woensdag, 8 maart, is er een inspraakavond waarop de plannen gepresenteerd worden. Op deze avond kan je meedenken, je mening geven en vragen stellen over de voorlopige plannen. Tijdens de ALV op 12 april wordt er gestemd over de voorlopige plannen. Onderdeel hiervan is dat wij als vereniging instemmen om voor de komende 15 jaar huurder te blijven van Stichting De Driewerf. Dat is essentieel voor garantie van SWS. In dezelfde week wordt ook op Triton en op Viking een ALV gehouden over de verbouwingsplannen. Wanneer alle drie de verenigingen akkoord gaan met de plannen, en zich voor de komende 15 jaar binden als huurder, worden de plannen aangenomen en stelt Stichting De Driewerf het definitieve plan op. Het streven is om deze definitieve plannen in de zomer klaar te hebben. Op dat moment kan er een aannemer worden aangenomen en kan het bouwen beginnen.
Wat er voor jou, als lid, zal veranderen
Het streven is dus dat de verbouwing na deze zomer zal beginnen. Wanneer dat precies zal zijn, is allemaal nog onduidelijk. Dit hangt namelijk ook van de aannemer af. Voor Orca en Triton is het niet haalbaar om te verbouwen in de UITweek (grote chaos= minder leden= minder geld) of in de afroeiperiode, dus zal de verbouwing hoogstwaarschijnlijk in elk geval daarna pas beginnen. Omdat we allemaal natuurlijk ook tijdens de verbouwing lekker door willen roeien, zal er steeds alleen in bepaalde stukken verbouwd worden, zodat we gebruik kunnen blijven maken van kleedruimtes en andere essentiële ruimtes.
De contributie zal, ondanks de hoge kosten aan de verbouwing, dus in principe niet omhoog gaan door de besparingen op andere gebieden. Verder heb je er als lid natuurlijk baat bij alles wat er verandert in het gebouw: grotere kleed- en commissieruimtes, meer mogelijkheid tot lawaai en een gebouw dat goed in elkaar zit en weinig onderhoud nodig heeft!
Ik hoop dat dit artikel je meer inzicht heeft gegeven in de bouwplannen. Als je nog vragen hebt, kun je deze natuurlijk komen stellen tijdens de inspraakavond op 8 maart. Ook opmerkingen over de plannen zijn hier van harte welkom. Verder kun je ook altijd even de bestuurskamer binnenlopen om te kijken of Bram of Jop aanwezig is, zij beantwoorden graag je vragen!